Exención y reducción del IRS en alquileres en Portugal: las novedades de 2026

La crisis de la vivienda y la oportunidad de la reducción del IRS en el alquiler en Portugal

Ante la crisis de la vivienda que atraviesa el país desde hace varios años, el gobierno portugués ha decidido tomar medidas contundentes en 2026. El objetivo es claro: animar a los anfitriones a volver a poner sus propiedades y habitaciones vacías en el mercado de alquiler tradicional, en detrimento de los alquileres turísticos de corta duración. En Roomlala, sabemos hasta qué punto dar el paso de alquilar puede generar dudas, especialmente en el ámbito fiscal. Por ello, desglosamos para usted las últimas medidas gubernamentales.

La gran novedad de este año reside en la profunda reforma de los incentivos fiscales para los anfitriones. Si dispone de una habitación libre en su residencia principal en Portugal, alquilarla nunca ha sido tan ventajoso. La reducción del IRS por alquiler en Portugal se articula ahora en torno a dos ejes principales: una bajada generalizada de los tipos impositivos para los contratos de arrendamiento clásicos de larga duración, y una exención total bajo ciertas condiciones de alquiler asequible.

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Tanto si es un joven jubilado instalado en el Algarve, una familia en Lisboa con una habitación de estudiante vacía, o un trabajador en Oporto que busca rentabilizar un espacio desocupado, estos dispositivos están pensados para usted. Al optar por un contrato de larga duración en Portugal, no solo asegura un ingreso complementario regular, sino que también contribuye al esfuerzo nacional por la vivienda, al tiempo que aligera considerablemente su carga fiscal anual.

En este artículo, exploraremos en detalle cómo se aplican estas nuevas leyes al alquiler de habitaciones en casa del anfitrión. Desde la bajada del tipo impositivo estándar hasta la exención total a través del nuevo régimen simplificado, pasando por los trámites administrativos imprescindibles, tendrá todas las claves para optimizar sus ingresos por alquiler con total legalidad y tranquilidad en 2026.

Entender la bajada general de los impuestos sobre los ingresos por alquiler

Incluso si no desea acogerse a los sistemas de alquiler con precios topados, el año 2026 trae una excelente noticia para la fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal. Históricamente, los ingresos inmobiliarios (categoría F del IRS) tributaban a un tipo liberatorio fijo del 28 %, que ya se había rebajado recientemente al 25 %. Desde el 1 de enero de 2026, este tipo estándar ha sufrido un recorte drástico para fomentar el alquiler de larga duración.

Ahora, el tipo impositivo estándar sobre los ingresos por alquiler ha pasado del 25 % a solo el 10 %. Esta medida se aplica automáticamente a todos los nuevos contratos de alquiler de larga duración, siempre que el alquiler mensual exigido no supere el límite de 2300 euros al mes. Para el alquiler de una simple habitación en casa del anfitrión, este límite se respeta muy sobradamente, lo que garantiza que la inmensa mayoría de nuestros anfitriones Roomlala se beneficien de este tipo ultra reducido del 10 %.

Esta reducción drástica cambia las reglas del juego para los impuestos de los anfitriones portugueses. Permite conservar una parte mucho mayor de los ingresos netos por alquiler. El gobierno ha comprendido que gravar fuertemente a los pequeños anfitriones les disuadía de declarar sus ingresos o de alquilar sus espacios vacíos. Con un tipo del 10 %, el riesgo de alquilar sin declarar ya no merece la pena, sobre todo porque la declaración le protege jurídicamente en caso de disputa.

Caso práctico: Tomemos el ejemplo de Tiago, que alquila una habitación en su apartamento de Faro por 400 euros al mes a un joven trabajador. En un año, percibe 4800 euros. Bajo el antiguo régimen del 25 %, habría tenido que pagar 1200 euros de IRS sobre estos ingresos. En 2026, con el nuevo tipo del 10 %, sus impuestos caen a 480 euros. Es un ahorro neto de 720 euros al año, simplemente declarando un contrato clásico de larga duración.

El nuevo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

¿Qué es el RSAA (antiguo Arrendamento Acessível 2026)?

El 1 de junio de 2026 marcó un punto de inflexión decisivo en la política de vivienda en Portugal con la entrada en vigor del decreto ley n.º 97/2026. Este texto legislativo ha sustituido oficialmente el antiguo y complejo Programa de Arrendamento Acessível por el Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). El objetivo de esta reforma es eliminar las trabas burocráticas que desanimaban a los anfitriones a adherirse al programa de alquileres asequibles.

El principio del RSAA es sumamente estimulante: si acepta alquilar su habitación a un precio inferior al menos en un 20 % respecto al valor mediano de los alquileres practicados en su municipio, el Estado portugués le recompensa con una exención total (0 %) de IRS sobre estos ingresos por alquiler. Sí, ha leído bien: ningún impuesto a pagar por el dinero que le reporta el alquiler de su habitación.

Esta medida busca directamente crear un choque de oferta para los estudiantes y los jóvenes trabajadores que tienen dificultades para encontrar vivienda en las grandes metrópolis como Lisboa, Oporto o Coímbra. En Roomlala, animamos encarecidamente a nuestros anfitriones a estudiar esta opción: aunque el alquiler sea ligeramente inferior, la ausencia total de fiscalidad suele hacer que la operación sea financieramente más rentable al final del ejercicio fiscal.

Caso práctico: Sofía posee un gran apartamento en Coímbra y desea alquilar una habitación a un estudiante. El alquiler mediano para una habitación en su barrio, según el Portal da Habitação, es de 350 euros. Para beneficiarse del RSAA, Sofía debe ofrecer un alquiler máximo de 280 euros (es decir, un 20 % menos). Al alquilar a 280 euros al mes, percibe 3360 euros al año, netos de impuestos. Si hubiera alquilado a 350 euros fuera del RSAA (tributando al 10 %), habría percibido 4200 euros, menos 420 euros de impuestos, es decir, 3780 euros. La diferencia financiera es mínima, pero Sofía gana en tranquilidad, encuentra a un inquilino al instante y participa en una labor social gratificante.

Las condiciones para beneficiarse de la exención total

Para que esta exención al 0 % sea aplicada, el legislador ha fijado reglas estrictas pero simplificadas en comparación con años anteriores. La primera condición importante se refiere a la duración del contrato. Para fomentar un verdadero contrato de larga duración en Portugal, la duración mínima del contrato de alquiler para beneficiarse del RSAA en residencia principal se ha reducido a 3 años en 2026, frente a los 5 años anteriores. Esta mayor flexibilidad tranquiliza a los anfitriones que dudaban sobre comprometerse durante media década.

La segunda condición esencial es el respeto de los límites máximos de los alquileres. Estos límites no se fijan al azar: varían según los municipios (concelhos), las parroquias (freguesias) y la tipología de la propiedad (habitación sola, estudio, apartamento). Es imperativo verificar el límite exacto aplicable a su alojamiento en el simulador oficial del Portal da Habitação (gestionado por el IHRU) antes de firmar el contrato y fijar el precio.

Por último, el alojamiento o la habitación alquilada debe cumplir con criterios mínimos de decencia y habitabilidad (ventana, acceso a sanitarios, seguridad eléctrica). El RSAA está reservado exclusivamente para la vivienda permanente del inquilino. No puede utilizarse en ningún caso para segundas residencias o alquileres de transición de pocos meses. El inquilino deberá, además, justificar que esta dirección se convierte en su residencia fiscal principal.

Impuestos de los anfitriones portugueses: trámites y puntos de atención

El registro obligatorio en el Portal das Finanças

En Roomlala, la seguridad y la legalidad son nuestras prioridades. Para activar su reducción del IRS por alquiler en Portugal o su exención total a través del RSAA, no basta con firmar un contrato en papel con su inquilino. La ley portuguesa es estricta: todo contrato de alquiler debe registrarse obligatoriamente ante la Autoridad Fiscal (Autoridade Tributária) a través del Portal das Finanças.

Este trámite debe realizarse en un plazo máximo de 30 días tras la firma del contrato. Durante este registro en línea, deberá indicar la identidad del inquilino (su NIF portugués es indispensable), la duración del contrato, el importe del alquiler y especificar si el contrato se inscribe en el marco del Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Es esta casilla marcada y verificada por los algoritmos de Hacienda la que activará su tipo al 0 % o al 10 %.

Además, tiene la obligación de emitir recibos electrónicos (recibos de renda eletrónicos) cada mes en este mismo portal durante el pago del alquiler. Esta trazabilidad es la garantía para el Estado de que el alquiler es efectivo y transparente. No se preocupe, la plataforma de Hacienda portuguesa se ha modernizado considerablemente en 2026 y la emisión de estos recibos se hace en pocos clics, incluso de forma automatizada si lo configura.

Las exclusiones: atención al Alojamento Local

Hay un punto de atención crucial que debemos subrayar: los alquileres turísticos o de corta duración, conocidos bajo el nombre de Alojamento Local (AL), están estrictamente excluidos de estos dispositivos fiscales ventajosos. El gobierno desea frenar la proliferación de los alquileres vacacionales que agotan el mercado de la vivienda permanente.

Si alquila su habitación por noches o por semanas a turistas de paso, seguirá sujeto al régimen de imposición clásico de las actividades comerciales (categoría B) o al tipo completo de la categoría F, sin posibilidad de reducción alguna. Además, las licencias de Alojamento Local son cada vez más difíciles de obtener, e incluso están congeladas en ciudades como Lisboa y Oporto.

Es aquí donde la propuesta de Roomlala cobra todo su sentido. Al orientarse hacia el alquiler de media y larga duración (estudiantes por semestre, jóvenes trabajadores durante todo el año), evita los quebraderos de cabeza del Alojamento Local, reduce la rotación de sus inquilinos (menos limpieza, menos gestión) y desbloquea beneficios fiscales masivos. Es un modelo en el que todos ganan, más sereno y más rentable a largo plazo.

Las ventajas para los inquilinos: un argumento de peso para alquilar

La fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal no solo se ha pensado para los anfitriones; los inquilinos también disfrutan de medidas importantes en 2026. Saber comunicar estas ventajas es un excelente medio para que usted, como anfitrión, atraiga perfiles serios, solventes y deseosos de instalarse durante una estancia larga.

Para el año 2026, el límite de deducción de los alquileres en el IRS para los inquilinos (estudiantes, jóvenes trabajadores, familias) ha aumentado significativamente. Ha pasado a 900 euros anuales. Esto significa que un inquilino que declare sus ingresos en Portugal puede deducir una gran parte de sus gastos de vivienda de sus propios impuestos, con la única condición de que el contrato esté registrado oficialmente y que el anfitrión emita recibos electrónicos.

Esta ventaja fiscal por alquiler hace que el alquiler no declarado (la economía sumergida) sea extremadamente impopular entre las generaciones más jóvenes. Hoy en día, un estudiante o un joven trabajador exigirá un contrato en regla para poder beneficiarse de sus 900 euros de deducción. Al proponer desde el principio un contrato legal y transparente, se posiciona como un anfitrión de confianza en Roomlala.

Caso práctico: Lucas es un joven ingeniero francés recién contratado en Oporto. Busca una habitación en casa del anfitrión para integrarse. Al elegir una habitación declarada a 400 euros al mes, acumula facturas de alquiler legales. Durante su declaración de impuestos portuguesa al año siguiente, podrá deducir hasta 900 euros, lo que aumentará su devolución de impuestos o disminuirá su importe a pagar. Para él, es un criterio de elección innegociable: preferirá siempre su anuncio legal a una oferta no declarada, asegurando así la sostenibilidad de su contrato de larga duración en Portugal.