Ajustes del programa Mais Habitação 2026: Las nuevas ventajas del alquiler de larga duración en Portugal

Ante una crisis de la vivienda que ha remodelado profundamente el panorama inmobiliario portugués en los últimos años, el gobierno luso ha tenido que revisar su estrategia. Si usted es propietario, con toda seguridad habrá seguido con atención los intensos debates en torno a la primera fase de reformas. Hoy, en otoño de 2026, el panorama legislativo se aclara y ofrece oportunidades inéditas. En Roomlala, acompañamos diariamente a miles de anfitriones e inquilinos, y hemos analizado en detalle estos recientes cambios para usted. El objetivo del Estado es claro: ofrecer incentivos fiscales a los propietarios para que abandonen el turismo de masas, que se ha vuelto demasiado restrictivo, en favor del alquiler de larga duración en Portugal.

En este artículo completo, descifraremos juntos los ajustes importantes introducidos por el nuevo plan gubernamental, que sustituye al antiguo programa Mais Habitação 2026. Desde la bajada drástica de impuestos hasta la exención total bajo ciertas condiciones, descubra cómo alquilar su propiedad o una simple habitación se convierte hoy en una de las opciones más rentables y seguras del mercado.

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De Mais Habitação 2026 a Construir Portugal: lo que realmente cambia para los propietarios

Durante mucho tiempo, el término Mais Habitação resonó como una fuente de preocupación para muchos propietarios. De hecho, las primeras versiones de este programa imponían normas percibidas como demasiado restrictivas, en particular una congelación estricta de los alquileres en los nuevos contratos, lo que tuvo el efecto perverso de paralizar el mercado y ahuyentar a los inversores. Sin embargo, ante la urgencia de la situación, el gobierno ha dado un giro estratégico importante.

Hoy, desde el punto de vista jurídico, el término Mais Habitação 2026 ha quedado obsoleto. Ha sido oficialmente sustituido por el programa Construir Portugal. Este nuevo plan de acción, ratificado por el decreto-ley n.º 97/2026 promulgado en mayo de 2026, marca un cambio de paradigma. El Estado ha comprendido que no podía resolver la crisis de la vivienda sin la cooperación activa de los propietarios privados. Así pues, se ha suprimido la congelación estricta de los alquileres para devolver la confianza a los arrendadores.

El eje principal de Construir Portugal es el incentivo fiscal en lugar del castigo. El objetivo es relanzar masivamente el alquiler de larga duración en Portugal, haciendo que esta opción sea financieramente más atractiva que el alquiler turístico de corta duración (tipo Alojamento Local), que, además, está sujeto a restricciones locales cada vez más pesadas. Para usted, como anfitrión, es el momento ideal para repensar su estrategia de alquiler y asegurar sus ingresos a largo plazo sin verse aplastado por la presión fiscal.

En Roomlala, ya observamos un aumento significativo del número de propietarios que retiran sus bienes de las plataformas turísticas para ofrecerlos como piso compartido o mediante el alquiler de habitaciones en casa del anfitrión. Esta transición no solo cuenta con el respaldo de la ley, sino que también responde a una demanda local e internacional (estudiantes, jóvenes profesionales, nómadas digitales) extremadamente fuerte.

Revolución de la fiscalidad para propietarios en Portugal: tipos impositivos drásticamente reducidos

El paso del 25 % al 10 % de IRS para alquileres moderados

La medida estrella de este otoño de 2026 se refiere al alivio de la fiscalidad para propietarios en Portugal. Históricamente, las rentas del alquiler estaban fuertemente gravadas, lo que desincentivaba la puesta en el mercado de propiedades asequibles. El decreto-ley n.º 97/2026 cambia las reglas del juego: el tipo impositivo sobre la renta de las personas físicas (IRS) aplicable a las rentas inmobiliarias pasa del 25 % a un tipo muy ventajoso del 10 %.

Para beneficiarse de este tipo reducido, deben cumplirse varias condiciones sencillas. En primer lugar, el alquiler mensual debe considerarse "moderado", es decir, limitado a 2 300 euros al mes. En segundo lugar, el contrato firmado debe tener una duración mínima de 3 años. Esta medida tiene como objetivo claro estabilizar el mercado y ofrecer seguridad residencial a los inquilinos, garantizando al mismo tiempo una rentabilidad neta muy atractiva a los propietarios.

Pero la verdadera buena noticia, confirmada por una aclaración fiscal publicada en septiembre de 2026, se refiere a los alquileres parciales. Si decide alquilar una habitación en Lisboa o Oporto o en cualquier otra ciudad del país, podrá acogerse plenamente a este tipo del 10 %. Además, alquilar un apartamento o una habitación a una empresa para alojar a uno de sus empleados también permite disfrutar de esta ventaja fiscal.

Ejemplo concreto: Tomemos el caso de Maria, propietaria de un apartamento grande en Oporto. Hasta 2025, alquilaba dos habitaciones a estudiantes por un total de 900 € al mes, y pagaba un 25 % de IRS sobre esos ingresos. Con la nueva ley de 2026, al firmar contratos de 3 años a través de Roomlala, su tipo impositivo cae al 10 %. De este modo, ahorra varios cientos de euros al año, aumentando automáticamente su rentabilidad neta sin haber tenido que subir el alquiler a sus inquilinos.

El Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA): la exención total de impuestos

Si el tipo del 10 % ya es una excelente noticia, el gobierno ha ido aún más lejos con la creación del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA), que entró en vigor el 1 de septiembre de 2026. Este régimen es la respuesta directa a la escasez de viviendas para la clase media y los jóvenes profesionales.

El principio del RSAA es extremadamente potente: ofrece una exención total de impuestos (0 % de IRS) sobre las rentas del alquiler. Para tener derecho a ella, el propietario debe proponer un alquiler al menos un 20 % inferior al valor mediano del mercado local (es decir, un alquiler inferior al 80 % de la mediana local).

Punto de atención: Tenga cuidado, esta exención no es automática. En Roomlala, nos preocupamos por informarle con precisión sobre los trámites legales. Para beneficiarse del RSAA, su contrato de alquiler debe registrarse obligatoriamente en el portal oficial del IHRU (Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana). Además, los límites exactos de los alquileres que determinan la mediana local dependen de las ordenanzas locales (las portarias), cuya publicación se escalonará a finales de 2026. Por lo tanto, es crucial comprobar el límite aplicable a su municipio (concelho) antes de fijar su precio.

Caso práctico: Joao posee un apartamento de dos habitaciones (T2) en Lisboa. El alquiler mediano en su barrio está valorado en 1 200 €. Si decide alquilar su propiedad por 950 € (es decir, por debajo de la barrera del 80 % de la mediana), no pagará absolutamente ningún impuesto por esos ingresos. Aunque el alquiler bruto sea ligeramente inferior a lo que podría esperar en el mercado libre, el alquiler neto (después de impuestos) que llega a su bolsillo es notablemente superior. Es una estrategia fiscal tremendamente eficaz.

Inquilinos y propietarios: un sistema por fin en el que todos ganan

Ventajas fiscales aumentadas para los inquilinos

Para que un mercado de alquiler sea saludable, tanto la oferta como la demanda deben estar satisfechas. El programa Construir Portugal no se ha olvidado de los inquilinos, que se enfrentan a una inflación del coste de la vida. Para ayudarles a asumir los alquileres y para hacer la demanda más solvente, el gobierno ha revisado al alza las deducciones fiscales de las que pueden beneficiarse.

Así, los inquilinos ven aumentar significativamente su límite de deducción fiscal por alquiler (deducible de su propio IRS). Este límite asciende a 900 euros para el ejercicio fiscal 2026, y llegará a los 1 000 euros a partir de 2027. Esta medida devuelve poder adquisitivo a los inquilinos.

Para usted, como propietario, es una excelente noticia indirecta. Un inquilino que se beneficia de fuertes deducciones fiscales es un inquilino financieramente más estable, lo que reduce drásticamente el riesgo de impagos. En Roomlala, fomentamos esta relación de confianza: al proponer viviendas o habitaciones con contratos en regla, usted permite que sus inquilinos se beneficien de estas ayudas, al tiempo que asegura su inversión.

El fin de la congelación estricta de los alquileres: la vuelta de la confianza

Como hemos mencionado, uno de los mayores temores relacionados con el antiguo proyecto Mais Habitação 2026 era la limitación drástica de los aumentos de los alquileres durante los cambios de inquilino o las renovaciones de contratos. Este mecanismo había paralizado a muchos propietarios, asustados ante la idea de ver la rentabilidad de su propiedad congelada durante décadas a pesar de la inflación.

El gobierno ha escuchado estos temores. La supresión de esta congelación estricta en el marco de Construir Portugal es una señal fuerte enviada a los inversores y a los propietarios particulares. El mercado recupera cierta libertad, condicionada por incentivos fiscales en lugar de obligaciones punitivas.

Esta flexibilidad recuperada permite a los propietarios adaptarse a las realidades económicas al tiempo que son recompensados si eligen la moderación tarifaria. Es en este clima de confianza renovada donde el alquiler de habitaciones y el piso compartido se imponen como las soluciones más ágiles y protectoras en 2026.

¿Cómo optimizar su alquiler con Roomlala ante las nuevas leyes?

Como habrá comprendido, la fiscalidad para propietarios en Portugal nunca ha sido tan favorable para aquellos que optan por el alquiler a largo plazo. Pero, ¿cómo aprovecharlo concretamente sin perderse en los laberintos administrativos? Ahí es donde Roomlala interviene para simplificarle la vida.

Si dispone de una habitación vacía, es el momento de dar el paso. Alquilar una habitación en Lisboa, Oporto, Coimbra o Faro se ha convertido en un auténtico juego de niños desde el punto de vista fiscal. Al usar Roomlala, tiene acceso a una comunidad de inquilinos verificados (estudiantes, trabajadores desplazados, expatriados). Le aconsejamos que priorice los contratos de media a larga duración (más de 3 años) para desbloquear inmediatamente el tipo de IRS reducido al 10 %.

Para asegurarse de estar en regla y beneficiarse del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA) al 0 % de impuestos, le recomendamos que:

• Verifique las portarias de su municipio para conocer el límite de alquiler exacto (80 % de la mediana).
• Redacte un contrato de alquiler claro, mencionando explícitamente la duración de 3 años mínimo.
• Registre este contrato en el portal de hacienda (Autoridade Tributária) y en el portal del IHRU dentro de los plazos establecidos (generalmente en los 30 días siguientes a la firma).
• Utilice la mensajería y el sistema de pago seguro de Roomlala para mantener un registro transparente de todas sus transacciones, facilitando así sus declaraciones fiscales.

En conclusión, finales de 2026 marca un giro histórico para el sector inmobiliario en Portugal. Lejos de las restricciones del turismo de masas, el alquiler de larga duración se reinventa. Tanto si es un inversor experimentado como un particular que busca rentabilizar una habitación desocupada, los nuevos dispositivos legales están diseñados para hacerle ganar dinero a la vez que contribuye a la resolución de la crisis de la vivienda. En Roomlala, estamos orgullosos de acompañarle en esta transición hacia un alquiler más humano, más estable y fiscalmente muy ventajoso.